집값 상승기에 안전한 내 집 마련, '중도금 없는 계약'의 함정과 현명한 대처법

집값 상승, '중도금 없는 계약'이 늘어나는 이유

최근 서울을 비롯한 주요 지역의 집값 상승세가 심화되면서, 매도인들이 중도금 없이 계약을 맺으려는 사례가 증가하고 있습니다. 이는 단기간 내 수억 원씩 오르는 시세차익을 노리고, 계약금의 배액을 배상하더라도 더 큰 이익을 얻기 위한 전략으로 풀이됩니다. A씨의 사례처럼, 내 집 마련을 꿈꾸는 매수자들은 이러한 상황에 놓여 불안감을 느낄 수 있습니다. 매도자 우위 시장에서 매수자는 계약 파기를 방지하기 위한 방어전략이 필요합니다.

 

 

 

 

중도금의 역할: 계약 안정성을 높이는 열쇠

부동산 거래에서 중도금은 법적 의무는 아니지만, 계약의 안정성을 확보하는 중요한 역할을 합니다. 중도금이 지급되면 법적으로 '이행의 착수'로 간주되어 매도인은 매수인의 동의 없이는 계약을 파기할 수 없게 됩니다. 이는 집값 상승기에 매수자에게 매우 유리한 조건으로 작용합니다. 금액의 크기와 관계없이 일단 중도금이 매도자에게 지급되면 법적으로 ‘이행의 착수’가 이뤄져 계약이 확정된 것으로 보기 때문에 매수자의 동의없인 계약 파기가 불가능하다.

 

 

 

 

중도금 없는 계약의 위험성: 배액배상과 계약 파기

계약금만 지급된 상태에서는 매도인이 계약금의 배액을 배상하고 계약을 일방적으로 파기할 수 있습니다. 민법 제565조 해약금 규정에 따라, 매도인은 계약을 해제할 경우 계약금의 두 배를 반환해야 합니다. 집값이 급등하는 시기에는 이러한 배액배상에도 불구하고 계약을 파기하는 사례가 빈번하게 발생합니다. 계약금의 두 배를 반환해야 함에도 집값이 가파르게 오르는 시기에는 이를 감수하고 계약을 파기하는 사례가 적지 않다.

 

 

 

 

실제 사례로 보는 계약 파기의 현실

실제로, 지난해 10.15 주택시장 안정화 대책 발표 직전, 단기간 급등장이 나타났을 때, B씨는 계약금 2500만 원을 받고 맺은 계약을 파기하며 6000만 원을 배상했습니다. 이는 집값 상승으로 인한 시세차익을 확보하기 위한 불가피한 선택이었습니다. B씨는 “이미 신고가로 팔았지만 집값 오르는 걸 보니 배액배상을 안 할 수가 없었다”고 말하며, 급변하는 시장 상황 속에서 계약 파기가 빈번하게 일어나는 현실을 보여줍니다.

 

 

 

 

매수자를 위한 방어 전략: 계약 파기 방지 팁

매수자는 이러한 계약 파기를 예방하기 위해 다양한 방어 전략을 세울 필요가 있습니다. 전문가들은 중도금 설정, 중도금 납부 기일 조정, 특약 명시, 그리고 계약금 상향 등을 제안합니다. 특히, 계약금의 일부를 중도금으로 처리하여, 매도자가 계약을 쉽게 파기하지 못하도록 하는 방법이 효과적일 수 있습니다. 매도자의 계약 파기를 우려하는 매수자라면 계약금을 포기하고 계약 해제하는 게 안되게끔 특약을 넣는다거나 계약금 상당액에 중도금을 아주 일부만 포함해서 계약할 수도 있다.

 

 

 

 

전문가들의 조언: 안전한 부동산 거래를 위한 지혜

전문가들은 중도금 납부 기일을 앞당기거나, 매매 계약금액 자체를 높여 매도자가 배액배상에 대한 부담을 느끼도록 하는 것도 좋은 전략이라고 조언합니다. 이러한 방법들을 통해 매수자는 집값 상승기에도 비교적 안전하게 부동산 거래를 진행할 수 있습니다. 매도자가 매수인으로부터 중도금을 받으면 법적으로 계약이 이행된 것으로 간주돼 계약 파기가 어렵지만, 중도금이 없을 경우 계약금의 배액을 물고 계약을 해제할 수 있다.

 

 

 

 

핵심 정리: '중도금 없는 계약'의 위험성과 대처법

결론적으로, 집값 상승기에는 '중도금 없는 계약'이 매도인에게 유리하게 작용할 수 있습니다. 매수자는 계약 파기의 위험을 인지하고, 중도금 설정, 특약 명시, 계약금 상향 등 적극적인 방어 전략을 통해 안전한 부동산 거래를 해야 합니다. 전문가의 조언을 참고하여, 변화하는 시장 상황에 유연하게 대처하는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

자주 묻는 질문과 답변

Q.중도금 없이 계약하면 무조건 위험한가요?

A.그렇지 않습니다. 집값 상승이 예상되는 시기에 매도인이 계약을 파기할 가능성이 높아지는 것이 문제입니다. 중도금 설정, 특약 등을 통해 위험을 줄일 수 있습니다.

 

Q.계약금은 어느 정도가 적당한가요?

A.일반적으로 매매가의 10%가 일반적입니다. 다만, 계약 파기를 방지하기 위해 계약금을 높이거나, 계약금의 일부를 중도금으로 처리하는 방법을 고려할 수 있습니다.

 

Q.특약은 어떻게 활용해야 하나요?

A.매도인의 계약 파기를 제한하는 내용을 포함해야 합니다. 예를 들어, '매도인은 어떠한 경우에도 계약금의 배액을 배상하고 계약을 해제할 수 없다'는 조항을 넣을 수 있습니다.