강남 3구 매물 폭증! '엘리트' 아파트, 마지막 기회일까?

다주택자 압박에 강남권 매물 '산더미'

이재명 대통령의 고강도 부동산 메시지가 연이어 나오면서 서울 핵심 지역인 압구정, 잠실, 반포 등에서 다주택자 매물이 눈에 띄게 증가하고 있습니다. 특히 송파구는 17.1% 증가하며 가장 큰 폭을 보였고, 성동구 15.3%, 서초구 9.6% 등 19개 자치구에서 매물이 늘어난 것으로 나타났습니다. 이는 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 방침과 더불어, 계약 기간 및 세입자 문제에 대한 정부의 보완책 발표, 그리고 향후 보유세 강화 가능성에 대한 우려가 복합적으로 작용한 결과로 풀이됩니다.

 

 

 

 

'잠실엘스' 44.4% 급증! 대장 아파트도 예외는 없다

강남권에서도 상급지로 꼽히는 지역의 매물 증가세가 두드러집니다. 송파구 잠실동의 대표 아파트 단지인 '잠실엘스'는 지난달 22일 대비 매물이 44.4%나 급증했습니다. '리센츠' 33.6%, '트리지움' 16.3% 등 다른 잠실 주요 단지들도 매물이 늘었습니다. 잠실엘스 전용 84㎡의 호가는 34억 5천만원으로 이전보다 5천만원 하락했으며, 지난달 19일에는 34억 9천만원에 거래되기도 했습니다. 재건축 단지인 압구정현대3차 역시 매물이 17.3% 증가하는 등, 대장 아파트들도 예외 없이 매물 증가 추세를 보이고 있습니다.

 

 

 

 

거래 절벽 현실화? 대출 규제에 '숨통' 막힌 시장

하지만 늘어난 매물이 활발한 거래로 이어질지는 미지수입니다. 강남 3구의 아파트 매매 거래량은 지난달 기준 112건으로, 전년 동기 대비 54.9% 감소했습니다. 서초구는 37.8%, 송파구는 34.6% 감소하는 등 전반적으로 거래가 위축된 모습입니다. 6·27 대출 규제로 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한되었고, 25억 초과 고가 아파트는 추가로 축소되었습니다. 또한, 토지거래허가구역 지정으로 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 불가능해진 점도 거래 활성화를 어렵게 하는 요인으로 작용하고 있습니다.

 

 

 

 

전문가 진단: 차익 실현 위한 매물 출회 가능성 높아

남혁우 우리은행 부동산연구원은 다주택자들의 경우 가격 상승으로 상당한 양도 차익을 얻은 상태이며, 양도세 중과 시행 시 세금 부담이 급증할 것이라고 분석했습니다. 또한, 향후 보유세 강화 가능성까지 고려하면 선제적으로 차익을 실현하려는 매물이 당분간 출회될 가능성이 높다고 전망했습니다. 이는 정부의 부동산 정책 강화 기조 속에서 다주택자들이 세금 부담을 줄이고자 매물을 내놓는 움직임이 지속될 수 있음을 시사합니다.

 

 

 

 

결론: 매물은 늘었지만, 거래는 여전히 '꽁꽁'

정부의 고강도 부동산 정책으로 다주택자들의 매물이 증가하고 있지만, 강화된 대출 규제와 갭투자 제한으로 인해 실제 거래로 이어지기는 어려운 상황입니다. 강남 3구의 거래량 감소는 이러한 시장의 현실을 단적으로 보여줍니다. 향후에도 매물 증가는 예상되나, 거래 활성화를 위해서는 추가적인 시장 안정화 정책이 필요해 보입니다.

 

 

 

 

이런 점들이 궁금하실 수 있습니다

Q.양도소득세 중과 유예 종료란 무엇인가요?

A.다주택자에 대한 양도소득세 중과를 일정 기간 동안 면제하거나 감면해 주는 제도가 종료된다는 의미입니다. 이로 인해 다주택자는 주택 매도 시 더 많은 세금을 부담하게 됩니다.

 

Q.갭투자가 막힌 이유는 무엇인가요?

A.강남 3구 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서, 주택 소유권 이전 시 정부의 허가를 받아야 합니다. 이로 인해 전세 보증금을 활용하여 주택을 구매하는 갭투자가 사실상 불가능해졌습니다.

 

Q.보유세 강화 가능성은 어느 정도인가요?

A.정부의 부동산 시장 안정화 정책 기조를 볼 때, 보유세 강화 가능성은 항상 열려 있습니다. 구체적인 내용은 향후 정부 정책 발표를 통해 확인할 수 있습니다.