해외 근무 후 돌아왔는데… '0원' 취급에 막힌 전세보증금 반환대출, 해결책은?

6·27 대출 규제, 현장의 혼란을 야기하다

6·27 대출 규제가 시행된 지 5개월이 지났지만 현장에서는 여전히 전세보증금 반환대출을 둘러싼 혼선이 심하다. 규제 이전 계약이면 문제가 없을 것이라는 기대와 달리 ‘1억원 초과’ 반환대출을 위해서는 역전세 특례대출 당시의 까다로운 추가 요건까지 충족해야 하기 때문이다.

 

 

 

 

해외 파견, '0원' 보증금 규정의 덫

가장 논란이 큰 부분은 ‘보증금 0원’ 규정이다. 예를 들어 해외 주재원으로 있다가 돌아온 경우 해외 임차 보증금은 은행이 진위 확인이 어렵다며 ‘0원’으로 간주한다. 임대인의 보증금이 0원으로 판단되면 실거주 목적 반환대출도 원천적으로 불가하다. 문제는 해외로 나가기 전 임차인을 선순위로 만들기 위해 본인 집의 대출을 대부분 정리하는 경우가 많아, 실제로는 자금이 없어도 ‘0원 규정’ 때문에 대출이 막히는 사례가 속출하고 있다는 점이다.

 

 

 

 

보증금 0원 규정, 해외 체류 외에도 적용

해외 체류가 아니어도 유사한 혼선은 계속된다. 부모 집 또는 사택에 보증금 없이 거주하는 경우, 또는 부부가 공동 생활을 했더라도 전세대출 명의가 아내라면 남편 소유 집으로 입주할 때 남편 명의 보증금이 0원으로 간주돼 반환대출이 불가하다. 같은 사택이라도 보증금이 ‘조금이라도 있는지’ 여부에 따라 대출 가능 여부가 달라지는 상황도 벌어지고 있다.

 

 

 

 

1억원 초과 반환대출의 까다로운 조건들

1억원 초과 반환대출의 경우 후속 임차인의 반환보증 가입 의무, 임대인의 실거주 2년 요건 등 추가 규정도 충족해야 한다. 예전처럼 세입자 보증금 전액을 대출받을 수 있는 구조가 아니다. 임차인 보증금에서 임대인의 현 거주지 보증금을 제외한 금액만 대출 가능해, 예컨대 임차인에게 6억원을 돌려줘야 해도 임대인이 다른 집 보증금으로 3억원이 걸려 있으면 실제 대출 한도는 3억원까지만 인정된다.

 

 

 

 

금융당국의 '나 몰라라' 태도

시장에선 혼란이 커지고 있지만 금융당국은 뒷짐을 진 모양새다. 피해자가 계속 발생하자 은행들이 정부에 명확한 지침을 내려달라고 했지만, 당국은 은행들이 자체 판단하라는 답을 내놓았다. 실제로 금융위원회 관계자는 “‘보증금 0원’인 상황에서의 반환대출은 당국 차원의 별도 지침이 없다”고 밝혔다.

 

 

 

 

재건축·재개발 이주비 대출 규제, 혼란 가중

재건축·재개발 이주비와 관련된 논란도 끊이지 않고 발생하고 있다. 정부는 6·27 대책에서 수도권 지역의 이주비 대출 한도를 6억원 이내로 제한했다. 다만 ‘6월 27일 이전에 관리처분인가를 받은 재건축·재개발 단지’에는 종전 규정을 적용한다고 밝혔다. 하지만 종전 규정을 적용한 기준이 ‘매매 계약서를 쓴 날’이 아니라 ‘매매 계약 신고를 지방자치단체에 한 날’이라 문제가 발생하고 있다.

 

 

 

 

이주비 대출 규제, 예상치 못한 피해 속출

또 6월 27일 이전에 관리처분인가를 받은 재건축·재개발 사업장이더라도 그 이후에 매매 계약을 체결(전매)한 경우에는 이주비 대출이 6억원을 넘으면 승계받지 못한다. 6억원을 초과하는 신규 대출을 일으키는 것도 막혔다.

 

 

 

 

전세 대출 규제, 엇갈린 은행 기준과 혼란스러운 현실

6·27 대출 규제 이후 전세보증금 반환대출을 둘러싼 혼란이 커지고 있습니다. 특히 해외 파견, 무상 거주, 재건축·재개발 등 다양한 상황에서 '0원' 보증금으로 간주되어 대출이 막히는 사례가 속출하고 있습니다. 금융당국의 명확한 지침 부재와 은행별 상이한 기준 적용으로 피해는 더욱 커질 것으로 예상됩니다.

 

 

 

 

자주 묻는 질문과 답변

Q.해외 주재원인데, 전세보증금 반환대출이 왜 막히나요?

A.해외 임차 보증금은 은행에서 진위 확인이 어렵다는 이유로 '0원'으로 간주되어, 실거주 목적의 반환대출이 불가하게 됩니다.

 

Q.부모님 집이나 사택에 살면 대출이 안 되나요?

A.보증금 없이 거주하는 경우, 남편 명의의 집으로 입주할 때 남편 명의 보증금이 0원으로 간주되어 반환대출이 어려울 수 있습니다.

 

Q.재건축·재개발 이주비 대출, 어떤 점을 주의해야 하나요?

A.6월 27일 이전에 관리처분인가를 받았더라도, 그 이후 매매 계약을 체결한 경우에는 이주비 대출이 6억원을 초과하면 승계받을 수 없으니 주의해야 합니다.