강남 집값 4.5억 하락에도 거래 '뚝'...부동산 시장의 아이러니

강남 아파트, 호가 하락에도 거래는 '냉각'

서울 송파구 가락동의 대단지 '헬리오시티' 전용 84㎡가 호가 27억원까지 내려앉으며 지난달 거래가 대비 4억 5천만원 하락했습니다. 이는 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 매물이 늘어난 영향으로 분석됩니다. 하지만 공인중개사에 따르면, 늘어난 매물 중 실제 거래로 이어진 비율은 10%에 불과하며, 집주인은 더 이상의 가격 하락을 버티고 매수자는 추가 하락을 기다리는 관망세가 짙습니다.

 

 

 

 

15억 이하 아파트 거래 '활발', 초고가 아파트는 '주춤'

최근 서울 아파트 거래 현황을 분석한 결과, 전체 거래의 84%가 15억원 이하 아파트에서 발생했습니다. 반면 15억원 초과 아파트 거래는 16%에 그쳤으며, 특히 25억원 초과 아파트 거래는 4%에 불과했습니다. 이는 1년 전 15억원 초과 아파트 거래 비중이 35%였던 것과 비교하면 확연한 차이를 보입니다. 당시 강남 3구의 평균 매매가격은 현재보다 2~3억원 더 높았습니다.

 

 

 

 

대출 규제와 주식 시장 활황이 거래 위축의 원인

이러한 거래 위축의 주요 원인으로는 10·15 대책의 고강도 대출 규제가 꼽힙니다. 15억원 이하 아파트는 최대 6억원까지 대출이 가능하지만, 25억원 초과 아파트의 경우 대출 한도가 2억원으로 제한되어 매매로 이어지기 어렵습니다. 또한, 주식 시장의 활황으로 인해 고액 자산가들이 부동산 대신 주식 투자를 늘리는 현상도 거래량 감소에 영향을 미치고 있습니다.

 

 

 

 

15억 이하 아파트, 신고가 행진 이어가

대출 규제에서 비교적 자유로운 15억원 이하 아파트의 매매는 여전히 활발한 모습을 보이고 있습니다. 노원구 상계동의 한 아파트는 지난달 8억 6천만원에 거래되며 신고가를 기록했습니다. 이는 약 반년 만에 1억원 가까이 상승한 가격입니다. 다주택자 양도세 중과 시행 방침 발표 이후 서울 아파트 매물은 강남 3구를 넘어 성동, 강동, 동작 등 다양한 지역으로 확산되는 추세입니다.

 

 

 

 

강남 집값 하락 속 거래 절벽, 15억 이하 아파트만 '활황'

강남 지역 아파트 가격이 수억원씩 하락했지만, 대출 규제와 관망세로 인해 거래는 오히려 주춤하고 있습니다. 반면, 15억원 이하 아파트는 대출 용이성과 실수요를 바탕으로 활발한 거래와 신고가 행진을 이어가며 시장 양극화 현상이 뚜렷하게 나타나고 있습니다.

 

 

 

 

궁금해하실 만한 점들

Q.다주택자 양도세 중과 유예 종료가 거래에 미치는 영향은 무엇인가요?

A.양도세 중과 유예 종료를 앞두고 다주택자들이 매물을 내놓으면서 호가는 하락했지만, 높은 세금 부담과 추가 하락을 기다리는 매수 심리로 인해 실제 거래로 이어지는 데는 어려움이 있습니다.

 

Q.15억원 이하 아파트 거래가 활발한 이유는 무엇인가요?

A.15억원 이하 아파트는 최대 6억원까지 대출이 가능하여 자금 마련이 상대적으로 용이하며, 실수요자들의 꾸준한 관심으로 거래가 활발하게 이루어지고 있습니다.

 

Q.향후 강남 집값 전망은 어떻게 되나요?

A.전문가들은 이달 말부터 4월 초까지 강남 집값이 추가 하락하며 매매가 늘어날 가능성을 예측하고 있습니다. 하지만 대출 규제와 주식 시장 상황 등 변수가 많아 신중한 접근이 필요합니다.