집주인이 돈까지 빌려줬어요: 반포서 벌어진 기묘한 '셀러 파이낸싱' 거래

강남 고가 아파트 시장에 '셀러 파이낸싱' 재등장

최근 서울 서초구 반포동 일대 아파트 매매 시장에서 매도인이 매수인에게 직접 잔금을 빌려주는 이색적인 '셀러 파이낸싱(Seller Financing)' 거래가 다시 등장하고 있습니다. 40대 회사원 A씨는 부족한 잔금을 매도인에게 시중 금리 수준으로 이자를 지급하고 수억원을 빌려 잔금을 치렀으며, 매도인은 후순위 근저당권을 설정했습니다. 자금조달계획서 상담 세무사도 흔치 않은 일이라며 놀랐다고 합니다. 이른바 '집주인 대출'은 신용등급에 영향을 주지 않고, 강남권에서는 아는 사람들 사이에서 종종 있는 일이라는 설명을 들었다고 합니다.

 

 

 

 

대출 규제와 다주택자 매물 부담이 겹친 결과

이러한 셀러 파이낸싱은 가파르게 오른 집값에 대출 규제까지 겹치면서 현금이 부족해진 매수자와 세금 문제 등으로 처분이 급한 다주택자의 이해관계가 맞물리며 나타난 현상입니다. 과거 15억원 초과 주택 담보대출이 금지됐던 2020년 전후로 강남권 시장에 등장했다가 완화되며 사라지는 듯했으나, 최근 다시 고개를 들고 있습니다. 현재 주택담보대출 한도는 15억 초과 아파트 4억원, 25억원 초과 아파트는 2억원으로 제한되며, 사업자 대출에 대한 검증도 강화되어 수십억원의 현금을 자력으로 동원하지 못하면 상급지 진입이 어려운 구조입니다.

 

 

 

 

기형적인 시장 구조가 만들어낸 '갈아타기'의 어려움

전문가들은 이러한 현상이 '상급지 갈아타기'가 막힌 기형적인 시장 구조의 영향이라고 분석합니다. 강남 부동산 시장은 본래 유주택자의 '갈아타기'가 주류였으나, 강력한 대출 규제로 유주택자의 진입로가 차단되면서 무주택자만 거래 가능한 구조가 되었습니다. 하지만 대다수 무주택자는 초고가 부동산 시장 진입에 필요한 현금 동원 능력이 부족한 경우가 많습니다. 여기에 실거주 의무로 인해 '전세 낀 저가 매물'은 유주택자가 살 수 없고, 수십억원의 현금이 필요한 '실입주 고가 매물'은 무주택자가 감당하기 어렵습니다.

 

 

 

 

매도인과 매수인의 이해관계, 그리고 주의점

최근 입주한 서초구 '메이플자이'의 경우, 40억원대 매물은 대부분 '전세 낀 물건'이고 실입주 매물은 50억원 이상으로 형성되어 있습니다. 심형석 법무법인 조율 수석전문위원은 강남 시장이 무주택자가 다주택자의 물건을 받아줘야 하는 시장이 되었지만, 현금 동원 능력이 부족한 무주택자가 많아 거래가 어렵다고 설명했습니다. 따라서 거래 성사를 위해 집주인이 부족한 금액을 빌려주고 근저당을 설정하는 진풍경이 벌어지고 있다고 평가했습니다. 업계 관계자는 매도자는 주택 처분으로 세금 부담을 덜고, 매수자는 자금을 융통할 수 있는 방법이지만, 자금 출처 소명을 철저히 해야 추후 문제가 생기지 않을 것이라고 조언했습니다.

 

 

 

 

결론: 대출 규제 속 기묘한 '집주인 대출'의 부활

강력한 대출 규제로 인해 고가 아파트 시장에서 매도인이 직접 매수인에게 잔금을 빌려주는 '셀러 파이낸싱'이 다시 등장했습니다. 이는 현금 동원 능력이 부족한 무주택자와 처분이 급한 다주택자의 이해관계가 맞아떨어진 결과이며, 기형적인 부동산 시장 구조를 보여주는 단면입니다. 거래 시 자금 출처 소명 등 주의가 필요합니다.

 

 

 

 

이런 거래, 괜찮을까요? 독자들의 궁금증

Q.셀러 파이낸싱은 합법적인가요?

A.셀러 파이낸싱 자체는 불법이 아니지만, 자금 출처 소명 등 관련 규정을 준수해야 합니다. 추후 문제가 발생하지 않도록 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.

 

Q.매도인이 돈을 빌려주는 이유는 무엇인가요?

A.매도자는 주택을 신속하게 처분하여 세금 부담에서 벗어나고 싶어하며, 매수자는 부족한 자금을 융통할 수 있어 서로의 이해관계가 맞아떨어지기 때문입니다.

 

Q.이런 거래가 일반적인가요?

A.최근 강남 고가 아파트 시장에서 다시 등장하고 있지만, 일반적인 거래 방식은 아닙니다. 특정 시장 상황과 규제 환경에서 나타나는 이례적인 현상으로 볼 수 있습니다.