집값, 왜 안 꺾일까? 씨티은행, 역대급 규제 속 '단기적 효과' 전망과 숨겨진 변수들

부동산 규제, 과연 효과가 있을까?

이재명 정부의 세 번째 부동산 정책 발표 이후, 글로벌 투자은행(IB) 씨티는 이번 조치가 단기적으로 시장 안정을 유도할 수 있다고 분석했습니다. 하지만, 수도권 집값 상승세가 쉽게 꺾이지 않을 것이라는 전망도 내놓았는데요. 씨티는 10·15 부동산대책이 단기적으로 수도권 주택 가격 상승률, 거래량, 가계부채 증가율을 안정시키는 효과를 낼 수 있다고 평가했습니다. 그러나, 근본적인 문제 해결 없이는 일시적인 효과에 그칠 수 있다는 점을 시사합니다.

 

 

 

 

강력한 규제, 어디까지 왔나?

이번 부동산 대책은 역대급 규제로 평가받고 있습니다. 정부는 강남 3구와 용산구를 포함한 서울 25개 구 전역과 한강 이남의 경기도 12곳 등 총 27곳을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 등 '삼중 규제지역'으로 묶었습니다. 대출 규제 역시 강화되어, 시가 15억 초과~25억원 미만 주택은 주택담보대출(주담대) 한도가 4억원으로, 25억원 초과 주택은 2억원으로 각각 줄어듭니다. 1주택자 전세대출도 DSR에 반영되면서, 대출 규제는 더욱 촘촘해졌습니다.

 

 

 

 

세제 개편 없는 규제의 한계

씨티 이코노미스트는 이번 대책에 세제 개편이 빠진 점을 지적하며, 향후 수도권 집값은 구조적인 요인으로 인해 높은 수준을 유지할 것이라고 전망했습니다. 내년 지방선거를 앞두고 정치적 역풍을 우려해 세제 개편을 주저하고 있다는 분석도 덧붙였습니다. 이는, 강력한 규제에도 불구하고 집값 상승을 막기 어려운 근본적인 이유를 보여줍니다. 세제 개편 없는 규제는 '반쪽짜리' 처방에 그칠 수 있다는 점을 시사합니다.

 

 

 

 

수도권 집값 상승을 부추기는 요인들

서울 지역 주택 공급 부족은 인허가 감소 등의 영향으로 2026~2028년에도 이어질 가능성이 큽니다. 비수도권 지역의 빠른 고령화는 수도권 주택 투자 수요를 뒷받침하는 요인으로 작용할 것입니다. 이러한 구조적인 요인들은 수도권 집값 상승을 부추기며, 정부의 규제에도 불구하고 집값을 떠받치는 힘으로 작용할 수 있습니다. 공급 부족과 투자 수요 증가는 집값 안정을 더욱 어렵게 만들 수 있습니다.

 

 

 

 

금리 인하 시점, 불확실성 속으로

수도권 집값이 꺾이지 않는 상황에서 3500억 달러 규모의 대미 투자 불확실성까지 더해지면서, 한국은행의 기준금리 인하 시기가 늦춰질 수 있다는 전망이 나오고 있습니다. 씨티는 관세 협상 불확실성을 고려할 때, 한은의 다음 기준금리 인하 시점을 당초 예상했던 11월보다 더 늦은 내년 1분기까지 미뤄질 수 있다고 예상했습니다. 이는, 금리 인하를 통한 부동산 시장 활성화 기대감을 약화시키며, 시장의 불확실성을 키우는 요인으로 작용할 수 있습니다.

 

 

 

 

전문가들의 엇갈린 전망

씨티는 지난달 말 보고서에서 한은 금리 인하 시점 전망을 이달에서 11월로 조정했습니다. 그 이유로 서울 아파트 가격 상승세, 금통위원들의 매파적 발언, 한미 무역 협상 불확실성을 들었습니다. 국내 증권가에서도 연내 기준금리 동결 가능성을 반영하는 보고서가 나오고 있습니다. 전문가들은 외환·부동산 시장의 상황 개선을 확인하기에 시간이 충분할지 의문을 제기하며, 시장 상황에 따라 유연하게 대응해야 함을 강조합니다.

 

 

 

 

핵심만 콕!

이재명 정부의 부동산 규제는 단기적인 효과는 있겠지만, 세제 개편의 부재, 공급 부족, 투자 수요 증가 등의 요인으로 인해 수도권 집값 상승세는 쉽게 꺾이지 않을 것으로 보입니다. 금리 인하 시점 역시 불확실성이 커지면서, 부동산 시장의 불확실성은 더욱 커질 전망입니다.

 

 

 

 

자주 묻는 질문

Q.이번 부동산 대책의 핵심은 무엇인가요?

A.강력한 규제 지역 지정 및 대출 규제 강화가 핵심입니다. 하지만, 세제 개편이 빠져 실효성에 대한 의문이 제기되고 있습니다.

 

Q.수도권 집값 상승을 막기 어려운 이유는 무엇인가요?

A.주택 공급 부족, 비수도권의 고령화로 인한 수도권 투자 수요 증가, 세제 개편의 부재 등 구조적인 요인이 복합적으로 작용하기 때문입니다.

 

Q.금리 인하 시기가 늦춰질 수 있다는 전망의 근거는 무엇인가요?

A.수도권 집값 상승세, 대미 투자 불확실성, 한미 무역 협상 불확실성 등 여러 요인으로 인해 한국은행의 금리 인하 시기가 늦춰질 수 있다는 전망이 나오고 있습니다.