HUG 인정감정평가, 왜 이렇게 취소율이 높을까? : 전세 시장의 불안과 해결책

인정감정평가, 65%가 중도 취소… 무엇이 문제일까?

주택도시보증공사(HUG)의 전세·임대보증 가입 시 진행되는 인정감정평가의 예비감정 취소율이 평균 65%에 달한다는 소식입니다. 이는 감정평가 신청 10건 중 6.5건 이상이 본감정을 포기한다는 의미로, 전세 시장에 적지 않은 파장을 일으키고 있습니다. 특히, 공시가격과 시세 차이가 큰 단독주택의 경우 취소율이 70%에 육박하며, 제도에 대한 실효성 논란이 커지고 있습니다. 이러한 높은 취소율은 임대차 시장의 불안정성을 높이고, 세입자들의 주거 불안으로 이어질 수 있다는 점에서 심각한 문제로 지적됩니다.

 

 

 

 

낮은 감정평가액, 보증 가입의 걸림돌

취소율이 높은 주된 이유는 감정평가액이 낮게 책정되기 때문입니다. 아파트의 경우, 한국부동산원 시세 등을 기준으로 평가하지만, 공인 시세가 없는 단독주택, 소규모 연립·다세대(빌라)는 공시가격 또는 인정감정평가를 이용합니다. 문제는, 이 감정평가액이 전세보증금이나 주변 시세보다 낮게 평가되어, 보증 가입이 불가능해지는 경우가 많다는 것입니다. 이는 임대인과 임차인 모두에게 큰 부담으로 작용하며, 특히 건설 임대사업자들은 대규모 보증 불가 사태에 직면할 수 있다는 우려를 낳고 있습니다.

 

 

 

 

지역별, 주택 유형별 취소율 차이

취소율은 지역별, 주택 유형별로 차이를 보입니다. 울산의 취소율이 90%로 가장 높았고, 경북, 충북, 대구, 경남 순으로 높았습니다. 이는 최근 집값 하락세가 두드러진 지역과 일치합니다. 주택 유형별로는 단독주택의 취소율이 69.3%로 가장 높았고, 다세대주택, 오피스텔 순으로 높았습니다. 아파트의 경우 상대적으로 취소율이 낮았지만, 여전히 56.7%에 달하는 높은 수치를 기록했습니다. 이러한 차이는 각 주택 유형의 특성과 시장 상황에 따라 감정평가 방식이 다르게 적용되기 때문입니다.

 

 

 

 

청년임대주택, 건설임대에도 불똥

인정감정평가 문제는 청년임대주택과 건설임대에도 영향을 미치고 있습니다. 감정평가액이 낮아져 임대보증금보증 가입이 거절되는 사례가 발생하고 있으며, 이는 청년 세입자들의 주거 불안으로 이어질 수 있습니다. 건설 임대사업자들은 인정감정평가로 인해 대규모 보증금 지급불능 사태를 우려하고 있으며, 이는 임대차 시장 전체의 불안정성을 심화시키는 요인으로 작용하고 있습니다. HUG의 보수적인 평가 태도는 임대인들의 불만을 사고 있으며, 임차인들의 주거 안정에도 부정적인 영향을 미치고 있습니다.

 

 

 

 

HUG의 개선 노력, 땜질식 처방에 그칠까?

HUG는 감정평가 절차 개선을 위해 이의신청 허용, 복수 감정 실시, 평가 기준 완화 등의 조치를 발표했습니다. 그러나 이러한 개선책이 근본적인 문제를 해결하기에는 역부족이라는 평가가 많습니다. 8개월짜리 시한부 대책으로는 보증 미가입 사태를 해결할 수 없고, 결국 임대인과 임차인 모두에게 불안감을 안겨줄 수 있다는 지적입니다. 전문가들은 평가 절차의 투명성과 일관성을 높이고, 임차인 보호 중심의 실효성 있는 제도 개선이 필요하다고 강조합니다.

 

 

 

 

제도 개선의 필요성

복기왕 의원은 HUG의 인정감정평가 제도가 비효율적이고 불합리한 제도로 전락했다고 지적하며, 제도 운영 전반에 대한 개선을 요구했습니다. 낮은 감정평가액과 긴 평가 소요 기간은 문제 해결을 위한 시급한 과제입니다. 정부와 국회는 임대차 시장의 안정을 위해 평가 절차의 투명성을 높이고, 임차인 보호를 위한 실효성 있는 제도 개선에 나서야 합니다. HUG의 재정 건전성 강화도 중요하지만, 서민을 위한 보증 제도의 본질을 잊지 않아야 합니다.

 

 

 

 

핵심만 콕!

HUG 인정감정평가의 높은 취소율은 낮은 감정평가액, 지역별·주택 유형별 차이, 청년임대주택·건설임대 불똥, 땜질식 개선책 등 다양한 문제점을 안고 있습니다. 임대차 시장의 안정을 위해 투명하고 실효성 있는 제도 개선이 시급합니다.

 

 

 

 

자주 묻는 질문

Q.인정감정평가란 무엇인가요?

A.HUG의 전세·임대보증 가입 시, 주택의 적정 가치를 평가하기 위해 HUG가 지정한 감정평가기관에서 실시하는 평가입니다.

 

Q.왜 감정평가가 취소되는 경우가 많은가요?

A.감정평가액이 낮게 책정되어 전세보증금이나 시세보다 낮아 보증 가입이 어렵기 때문입니다.

 

Q.HUG는 어떤 개선 노력을 하고 있나요?

A.이의신청 허용, 복수 감정 실시, 평가 기준 완화 등을 추진하고 있습니다.