4억 집도 전세가 안 된다고? 벼랑 끝 세입자, '반전세 대란' 현실화?

전세 시장, '마지막 안전망' 붕괴… 혼란의 시작

한국주택금융공사(HF)의 전세보증 한도 강화 조치가 비(非)아파트 임대차 시장에 엄청난 파장을 일으키고 있습니다. 전세 사기를 막기 위한 불가피한 규제 강화지만, 그 여파는 생각보다 훨씬 클 것으로 보입니다.  새로운 규정으로 인해 신규 전세 대출 길이 사실상 막히면서, 집주인들은 반전세나 월세로의 전환을 서두르고 있습니다.  세입자들은 보증금을 제대로 돌려받지 못할까 봐 불안에 떨고 있는 상황입니다.

 

 

 

 

HF 전세보증, 무엇이 달라졌나?

HF는 전세보증 요건을 기존 '공시가격의 150% × LTV 90%'에서 '공시가격의 140% × LTV 90%'로 변경했습니다.  이러한 변화는 즉시 시행되었고, 시장에는 큰 혼란이 발생했습니다.  HF는 그동안 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)의 보증이 어려운 경우에도 전세 시장의 '마지막 안전망' 역할을 해왔습니다.  하지만 새로운 기준에 따르면 공시가격 대비 낮은 평가를 받는 비아파트의 전세 계약 상당수가 보증 대상에서 제외될 수밖에 없습니다.

 

 

 

 

4억 원 집도 전세가 안 된다고?

공시가격이 3억 원인 주택의 경우, 보증 가능액은 3억 7,800만 원입니다.  만약 해당 주택에 이미 2억 원의 근저당이 설정되어 있고, 세입자가 2억 원의 전세 계약을 맺으려 한다면, 합산 금액이 한도를 초과하여 보증 승인이 나지 않게 됩니다.  이로 인해 임대인과 임차인 모두 거래가 불가능한 '보증 사각지대'에 놓이게 됩니다.  특히 빌라나 다가구주택과 같은 비아파트는 아파트보다 공시가격이 시세보다 낮게 책정되는 경향이 있어, 이러한 문제는 더욱 심각하게 나타납니다.

 

 

 

 

보증 불가, 보증금 반환 불능으로 이어지다

전세 대출이 막히면 기존 세입자는 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 직면할 수 있습니다. 신규 세입자가 들어오지 않으면 임대인이 보증금을 마련할 방법이 없어지기 때문입니다.  결국 임차권등기 신청이나 경매로 이어질 가능성이 커집니다.  전문가들은 올해 4분기에 만료 예정인 전국 연립·다세대 전세 계약 2만 4,191건 중 1만 8,889건(78.1%)이 기존 보증금 수준으로는 보증 가입이 불가능할 것으로 예측하고 있습니다.

 

 

 

 

거래 절벽 현실화? 시장에 드리운 먹구름

전문가들은 이번 조치가 전세 사기 방지를 위한 불가피한 규제 강화라는 점에는 동의합니다.  하지만 시장에 미칠 충격이 만만치 않을 것이라고 입을 모으고 있습니다.  공시가격이 낮은 비아파트는 실제 거래 시세와 괴리가 커 보증 한도 규제를 그대로 적용하면 다수의 임대차 계약이 무산될 수 있습니다.  전세 수요가 반전세나 월세로 몰리면서 세입자들의 부담이 더욱 커질 우려가 있습니다.

 

 

 

 

제도적 보완책 마련이 시급하다

유예 기간 없이 규제를 시행한 것은 시장 예측 가능성을 해치는 조치라는 지적이 나오고 있습니다.  최소한의 단계적 도입이나 보증 사각지대를 줄이기 위한 세부 보완책 마련이 시급합니다.  올해 하반기 비아파트 전세 만기 물량의 10건 중 8건이 보증 불가 상황에 놓인 만큼, 단기간 내 '거래 절벽'이 현실화될 수 있다는 우려가 커지고 있습니다.  임대인의 유동성 경색뿐 아니라 세입자의 주거 불안으로 이어져 임대차 시장 전반에 악영향을 줄 수 있습니다.

 

 

 

 

전세 시장, 혼란의 시대를 맞이하다

전세 시장에 드리운 그림자는 짙어지고 있습니다.  HF의 전세보증 강화는 전세 사기를 막기 위한 조치였지만, 예상치 못한 부작용으로 인해 세입자들의 불안감은 커지고 있습니다.  보증 불가, 보증금 미반환, 거래 절벽 등 다양한 문제들이 복합적으로 얽혀, 임대차 시장은 혼란의 시대를 맞이하고 있습니다.  정부의 적극적인 정책 보완과 세심한 시장 관찰이 필요한 시점입니다.

 

 

 

 

자주 묻는 질문과 답변

Q.전세보증 한도 강화, 왜 시행되었나요?

A.전세 사기를 예방하고, 임대차 시장의 투명성을 높이기 위한 조치입니다.

 

Q.비아파트 전세 계약은 어떻게 될까요?

A.보증 한도 제한으로 인해 전세 계약이 어려워지고, 반전세 또는 월세로 전환되는 경우가 많아질 것으로 예상됩니다.

 

Q.세입자는 무엇을 주의해야 할까요?

A.보증금 반환 가능성을 꼼꼼히 확인하고, 임대차 계약 시 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 정부의 정책 변화에 지속적으로 관심을 가져야 합니다.